Принудительный выкуп незначительной доли: не всё так просто, как кажется. Анализ судебной практики

Принудительный выкуп незначительной доли: не всё так просто, как кажется. Анализ судебной практики

16 февраля 2021

Если квартира находится в долевой собственности и доля одного из сособственников является незначительной (например, намного меньше самой маленькой комнаты), могут ли другие собственники обязать владельца незначительной доли продать им её через суд? Да, но для этого должно совпасть очень много важных факторов. Рассмотрим их.

К нам обратилась за консультацией гражданка Иванова (фамилии изменены) и описала следующую ситуацию: она унаследовала от своей родственницы 6/7 долей в квартире, в то время как 1/7 принадлежала другому человеку — гражданину Петрову. Иванова обратилась в суд с иском о принудительном выкупе этой доли, поскольку сочла её незначительной. Петров с ней не согласился, продавать долю не захотел и подал встречный иск, в котором потребовал признать за ним право пользования меньшей из двух комнат. Фактически, принадлежавшая ему доля была вдвое меньше этой комнаты.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Ивановой и отказал Петрову, однако вышестоящий суд отменил это решение и признал законными требования Петрова, а Ивановой, в свою очередь, оказал. Петрова задала нам вопрос, имеет ли смысл обжаловать решение дальше. Нам пришлось ответить, что смысла нет. И вот почему.


1. Можно ли подать иск о принудительном выкупе незначительной доли к сособственнику, который ранее не обратился с иском о выделе своей доли в натуре? (Нет, нельзя.)

Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ, несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или  иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально  выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Многие ошибочно считают, что данная норма закона (а именно, пункт 4 статьи 252 ГК РФ) позволяет любому собственнику большей доли потребовать от любого собственника меньшей (незначительной) доли продать эту долю истцу. Это не так. Для начала, следует понять, что такое «выдел доли в натуре», о котором идёт речь в пункте 3 статьи 252 ГК РФ.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8, выдел участнику общей долевой собственности на квартиру принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Таким образом, под «выделом доли в натуре», по сути, понимается преобразование доли в квартире в отдельную полноценную квартиру, обладающую всеми существенными признаками жилого помещения. Если это технически осуществимо, собственник может подать иск к соседям по квартире и выделить свою долю.

Таким образом, пункт 4 статьи 252 ГК РФ распространяется только на те случаи, когда собственник незначительной доли ранее подал иск о её выделе. Петров такого иска к Ивановой не подавал, следовательно, и Иванова не могла первой подать к Петрову иск о выкупе незначительной доли.

Об этом же прямо указано в Определении Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 N 242-О-О: положение пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации не предполагает лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права  собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.


2. Удовлетворит ли суд иск о принудительном выкупе незначительной доли к сособственнику, если тот докажет наличие существенного интереса в использовании данного помещения? (Нет, не удовлетворит.)

Рассматривая спор между Ивановой и Петровым, суд также установил, что Петров является пожилым человеком, постоянно проживает в этой квартире с 2002 года (что подтвердили свидетели), получает пенсию в ближайшем отделении банка, прикреплён к поликлиннике в этом районе, добросовестно несёт расходы по содержанию квартиры. Таким образом, суд усмотрел наличие у Петрова существенного интереса в данном жилом помещении. Тот факт, что зарегистрирован Петров по другому адресу, суд не счёл значимым обстоятельством в сравнении с вышеизложенными.

В то же время, Иванова в наследство вступила недавно, зарегистрирована и проживает в другом регионе, квартирой никогда ранее не пользовалась.

Согласно абзацу 3 пункта 36 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996, вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего  имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности  представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого  имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов  семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Руководствуясь этими разъяснениями, суд и принял решение в пользу Петрова.


3. Если суд удовлетворит требование собственника меньшей доли о предоставлении ему в фактическое пользование комнаты, часть которой находится в собственности у владельца большей доли, может ли собственник большей доли требовать с собственника меньшей доли арендную плату? (Да, может.)

Когда суд удовлетворил иск Петрова и оставил без удовлетворения иск Ивановой, создалась следующая ситуация: Петров получил право проживать в меньшей комнате, которая, однако, была вдвое больше, чем принадлежащая ему доля. То есть, половина комнаты, в которой предстоит теперь жить Петрову, находится в собственности у Ивановой.

Суд в своём решении указал, что у Ивановой есть возможность в дальнейшем взыскать с Петрова плату за пользование частью жилого помещения, превышающей его долю. Правомерно ли это? Да, правомерно.

Согласно пункту 2 статьи 247 ГК РФ, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование  части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников,  владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно абзацам 1 и 3 подпункта «б» пункта 6 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4, при установлении порядка пользования жилым помещением каждому из сособственников передается в пользование  конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей  собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно  соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю,  то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю.

Таким образом, Иванова получила право требовать с Петрова арендную плату за пользование принадлежащей ей половины комнаты, которую Иванов занимает. Мы порекомендовали Петровой обратиться в агентство недвижимости и получить заключение о рыночной стоимости найма такой комнаты в данном районе города, после чего разделить её на число долей, принадлежащих сторонам, и, получив итоговую сумму, направить Петрову претензию. В случае, если претензия останется без ответа, можно обращаться в суд.

Позвоните нам
прямо сейчас
или
8 (952) 268-99-78

Понедельник – пятница: с 10:00 до 21:00
Суббота, воскресенье: выходные дни

Закажите
обратный звонок


Ваши контактные данные

остаются строго

конфиденциальными

Сколько стоит ваш юрист?«Пройдите опроси получите скидку!»Ваша скидка: 10%